부동산 공부와 투자를 하다 보면 가장 많이 접하는 용어 중 하나가 공시지가와 실거래가입니다. 각 용어의 의미를 알아보고 그 가격의 차이가 발생하는 이유에 관해 알아보겠습니다.
공시지가
공시지가는 국토교통부 주관으로 평가되어 나대지(건물이 없는 땅)의 단위면적 당 가격이며 일반적인 실거래가의 60~80% 선을 반영합니다. 토지에 대한 세금 부과의 기초자료로써 종부세, 재산세 기타 등등 개인에게 부과되는 다양한 세금의 기준이 되는 금액입니다. 여기에서 공시지가는 개별공시지가와 표준공시지가 두 가지로 구분됩니다.
- 표준공시지가 : 토지이용상황, 자연적, 사회적 조건이 유사하다고 인정되는 토지를 표준지로 선정하여, 그 표준지의 3.3㎡당 가격을 매긴 것입니다.
- 개별공시지가 : 토지 상황에 따라 심의를 거쳐 가격배율을 정하여 표준공시지가를 곱해 개별토지에 대한 3.3㎡당 가격을 산출한 것을 의미합니다. 공공목적으로 개발할 때 토지 보상은 표준공시지가를 기준으로 이루어지기 때문에 땅 주인과 지자체 간의 논쟁이 발생할 수 있습니다.
실거래가
실거래가는 실제로 부동산이 거래된 금액을 의미하며 흔히 시세라고 많이 표현됩니다. 공시지가, 기준시가와 달리 시장경제에서 자율적으로 형성되는 금액이기 때문에 시장 심리에 따른 변동성이 강합니다.
매수 매도를 진행하는 경우 취득세와 양도소득세는 실거래가를 기준으로 과세된다는 점 참고하셔야 합니다.
공시지가 실거래가 다른 이유
공시지가는 정부에서 세금을 부과하기 위하여 정해놓은 가격이며 실거래가는 거래를 한 당사자들 간에 정한 가격입니다. 따라서 두 가격 사이에는 값이 차이가 날 수밖에 없습니다. 개발 호재나 여러 상황에 따라서 두 가격의 차이는 비슷하기도 하며 많은 차이를 보이기도 합니다. 또한 실거래가는 상황에 따라 실시간으로 가격에 변동이 생길 수 있으나 공시지가는 1년에 한 번만 정해지기 때문에 차이가 발생할 수 있습니다. 일반적으로 공시가격은 실거래가 보다 낮은 것으로 나타납니다.