부동산에 대해 알아보다 보면 낯선 용어들을 많이 접하게 됩니다. 헷갈리기 쉬운 대지면적, 건축면적, 바닥면적, 연면적과 이를 기반으로 산정되는 용적률, 건폐율에 대해 설명드리겠습니다. 부동산 면적 용어 정리를 통해 정확한 의미를 알고 있어야 부동산의 효용가치를 올바르게 판단할 수 있습니다.
대지면적
대지면적은 쉽게 말해서 건축 허가를 신청한 토지 중에서 건물을 지을 수 있는 대지의 수평면상 넓이를 의미합니다. 다른 말로 수평투영면적이라고 부르기도 하며, 경사면과 같은 높이와는 관계없이 하늘에서 수직으로 내려다보았을 때 평평한 면적을 뜻합니다. 단, 대지면적을 산정할 때 포함되지 않는 예외가 있는데 건축법 시행령 제119조에 의거해서 건축선과 도로 사이의 대지면적이나 도로, 공원 등의 도시계획시설이 포함되는 대지면적은 제외합니다. 여기서 건축선은 건축을 할 수 있는 선, 즉 도로와 건축 부지의 경계선을 의미합니다.
건축면적
대지면적 위에 건축 가능한 면적을 건축면적이라고 합니다. 건축면적은 건축물의 외벽 혹은 외벽이 없는 경우 외곽 부분의 기둥의 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적을 의미합니다. 쉽게 설명드리면, 건물을 하늘에서 내려다본 면적 또는 대지에서 건물이 차지하는 면적으로 1층이 자리하는 면적이라고 생각하시면 됩니다. 건축면적에도 몇 가지 규정이 있는데, 건축법 시행령 제119조에 의거하여 지표면으로부터 1m 이하의 건축물 부분, 예를 들어 옥외 피난계단이나, 지상층의 보행통로 등은 건축면적에서 제외됩니다. 또한, 처마, 부연, 차양, 발코니 등 외벽의 중심선으로부터 1m 이상 돌출되는 부분은 1m 후퇴한 선으로 둘러싸인 면적으로 계산합니다. 창고의 경우 3m 이상 돌출되어 있으면 끝부분으로부터 각각 수평거리 1m, 3m를 후퇴한 선을 이은 면적의 수평투영면적으로 계산합니다.
바닥면적
바닥면적은 건축면적과 비슷하게 건축물의 각 층에 들어가는 면적으로서, 벽과 기둥 등의 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적을 의미합니다. 건물들의 특성상 각 층이 다를 수 있습니다. 대한민국 건축법상 공동 주택 지상층에 설치된 기계실이나 전기실, 조경시설 및 생활폐기물 보관함, 어린이 놀이터 등의 면적은 바닥면적에서 제외되며, 장식탑, 다락, 굴뚝, 물탱크, 정화조 등의 면적도 제외됩니다.
연면적
연면적은 건축물의 지상층, 지하층, 주차시설 등을 모두 포함한 각층의 바닥면적 총합계를 의미합니다. 다른 말로는 총면적이 있습니다. 예를 들어 지상 1층에서 5층까지 있는 건물의 경우에는 총 5개의 층의 면적을 모두 합친 것입니다. 단, 건축법 시행령 제1119조에 의거하여 용적률을 산정하는 경우에 지하층, 지상층의 주차장 (해당 건축물의 부속용도인 경우), 주민 공동시설, 고층 건물의 피난안전 구역은 제외됩니다. 또한, 하나의 대지 안에 2개 이상의 건축물이 있는 경우 각 건축물의 연면적을 모두 더하여 계산합니다.
용적률과 건폐율
용적률과 건폐율은 건물의 층수나 면적을 제한하여 화재 위험 관리, 일조권 보장 등을 위해 만들어진 법적 장치입니다. 즉, 해당 부동산이 얼마나 쾌적한 환경을 제공하는지를 판단하는 중요한 지표로도 사용이 됩니다. 또한 해당 지역의 개발밀도를 확인하는 척도로 활용되며 건축물을 지을 때 면적과 층수를 결정하는 기준이 됩니다.
- 용적률 = (연면적 / 대지면적) x 100 : 용적률은 대지 내 건축 밀도를 나타내는 지표입니다. 용적률이 높으면 같은 대지 내에 건축할 수 있는 연면적이 많아집니다. 즉, 건물을 몇 층까지 지을 수 있는지가 바로 이 용적률에 의해 결정되는 것입니다. 앞서, 연면적 부분에서 설명드렸듯이 용적률 계산에 사용되는 연면적에는 지하층, 지상층의 주차장, 주민 공동시설, 고층 건물의 피난안전 구역은 제외됩니다. 또한, 용적률에 상한선을 지정하여 적정 주거환경을 보장하며, 연면적이 무한정 늘어나는 것을 방지하고 있습니다. 용적률 상한선은 자치단체마다 차이가 있기 때문에 별도의 확인이 필요합니다.
- 건폐율 = (건축면적/ 대지면적) x 100 : 건폐율은 용적률과 유사하게 개발밀도를 나타내는 지표로써, 건폐율이 높을수록 개발밀도가 높아져 건축면적이 많아집니다. 이 또한, 적정 주거환경 보장을 위해 상한선이 지정되어 있습니다. 만약, 대지면적이 100평이고 건폐율이 60%라 한다면 하늘에서 바라봤을 때 건물의 면적은 최대 60평입니다.