부동산 경매라고 하면 뭔가 남의 재산을 뺏는다는 인식으로 꺼려 하는 사람들도 있습니다. 하지만 그것은 일종의 편견이며 사실은 부동산 소유자와 채권자의 권리를 균형 있게 보호하는 시스템으로서 무분별한 손실을 방지하고, 채권자가 미지급금을 회수하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 본 글에서는 부동산 경매의 정의 및 장점과 단점에 대해서 설명드리겠습니다.
부동산 경매
채무자가 일정 기간 내에 채권자의 돈을 상환하지 않을 경우 발생합니다. 이런 경우에 채권자가 법원에 소송을 제기하여 경매를 요청할 수 있습니다. 경매 요청이 승인이 되면, 경매 일정과 내용이 공고되어 공개경쟁 입찰이 진행이 됩니다.
부동산 경매 절차와 권리를 규정하는 ‘부동산 경매법’을 통하여 채권자와 채무자의 권리는 균형 있게 보호받을 수 있습니다. 경매 시 채무 불이행을 입증을 하는 것 외에도, 채무자는 변론의 기회를 가질 수 있으며 본인의 입장에 대해 주장할 수 있습니다.
부동산 경매의 장점
- 시세보다 저렴하게 부동산을 매수할 수 있습니다. 경매를 하는 가장 큰 이유 중 하나인데, 유찰이 된 물건의 경우에는 보통 20~30% 더 내려간 가격으로 부동산을 낙찰받을 수 있어서 시세 보다 저렴하게 매수가 가능합니다. 일반적으로 감정가 자체가 시세보다 저렴하게 책정되어 있는 상태에서 상황에 따라 유찰이 여러 번 되면 입찰가가 떨어지니 가격적으로 매력적인 측면이 많습니다. 또한 수익을 예상하여 내가 입찰가를 정하여 입찰하기 때문에 잃지 않는 투자를 할 수 있습니다.
- 안전한 거래가 가능합니다. 경매라는 선입견에서 오는 안정성에 대한 의문을 가질 수 있습니다. 하지만 부동산 경매의 경우에는 법원이 주관하기 때문에 경매 물건에 예상치 못한 중대한 하자가 발견되는 경우 ‘매각 불허’라는 안전장치가 있기 때문에 철저한 조사만 이루어진다면 오히려 안전한 거래가 가능합니다.
- 대출을 하는 데 있어서 간편함이 있습니다. 부동산 경매의 경우 법원이 산정한 감정평가액을 믿고 은행에서 대출을 받기가 유리합니다. 법원 경매로 낙찰받은 부동산을 담보로 대출을 받는 ‘경락잔금대출’은 일반 대출과는 달리 유리한 조건과 높은 대출 비율을 받을 수 있습니다. 대출은 감정가의 60%, 낙찰가의 80% 중 낮은 것으로 대출을 받을 수 있습니다. 경매는 낙찰을 싸게 받을수록 대출 비율이 높아지는 특징이 있습니다. 그래도 혹시 모르는 상황을 대비하여 대출 가능 여부를 미리 꼭 확인하셔야 합니다.
- 소액으로도 투자가 가능합니다. 지분 물건 같은 경우에는 비교적 소액인 몇천만원 단위로도 투자가 가능합니다. 확실한 권리 분석과 시세 조사를 통하여 저렴하게 낙찰을 받아서 임대를 주거나, 매매차익으로 높을 수익률을 낼 수 있습니다.
부동산 경매의 단점
- 작은 실수로 보증금을 잃을 위험이 있습니다. 경매를 신청할 때 실수로 입찰금을 잘못 써서 제출할 경우에 상황에 따라서는 보증금을 포기해야 할 수 있습니다. 철저한 확인이 필요합니다.
- 권리관계가 복잡한 부동산을 만날 수 있습니다. 경매에 대한 공부가 부족하며, 철저한 권리 분석을 하지 않아서 본인의 능력에 벗어난 부동산을 낙찰받으면 오히려 문제가 될 수 있습니다. 유치권이 있는 부동산을 낙찰받게 되면 권리관계를 해결하지 못하여 사용하지 못하는 일이 발생할 수도 있습니다. 충분히 조사를 하고 경매에 임해야 할 필요성이 있습니다.
- 임차인과의 마찰에서 오는 정신적인 스트레스를 받을 수 있습니다. 보증금을 떼이거나 모두 회수하지 못한 임차인이 있는 경우 명도에 어려움이 있을 수 있습니다. 원만한 협의가 어려운 경우 인도명령이나 강제집행과 같은 법적인 절차를 진행하다 보면은 정신적인 스트레스를 받을 수 있습니다.