부동산 대출을 알아보다 보면 꼭 듣게 되는 용어들이 있습니다. 대표적인 부동산 대출 용어는 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채 원리금 상환 비율)인데, 이 용어들에 대한 이해 부족으로 인해 대출을 진행하면서 원하는 만큼 대출을 받지 못하는 불이익이 발생할 수 있습니다. 각 용어의 뜻과 예시를 통하여 정확한 내용을 알 수 있도록 알려 드리겠습니다.
LTV(주택담보대출비율)
은행이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 주택 가격 대비 최대 어느 정도까지 돈을 빌려주는지 정해놓은 비율을 말합니다. 즉, ‘집값 대비 돈을 얼마나 빌려줄 것인지를 정하는 수치’라고 보시면 됩니다. 대출한도를 ‘자산(주택) 담보 가치’를 기준으로 정하고 있는 것입니다.
예를 들면 LTV가 50%로 제한되어 있는 경우, 5억 원의 아파트를 살 때 이를 담보로 은행에서 대출을 받을 수 있는 금액은 최대 2.5억원인 셈입니다. 적정한 대출 비율을 통해 개인과 은행 모두 위험에 대비할 수 있습니다. 참고로 LTV 비율은 규제지역 여부에 따라 차등적으로 적용되며, ‘자산(주택) 담보 가치’는 매매가 기준이 아니라 보통 KB 시세를 기준으로 책정하고 있습니다.
DTI(총부채상환비율)
연 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환과 기타 대출 이자 상환액 비율을 말합니다. 즉, ‘주택담보대출 원리금 상환액과 그 외의 모든 대출로 내는 이자의 합계 금액을 연 소득으로 나눈 수치’로 보시면 됩니다. LTV가 충족되더라고 본인의 소득이 많지 않으면 대출의 상환이 어렵기 때문에 LTV 규제와 함께 DTI도 함께 적용하겠다는 것입니다.
예를 들면 DTI가 50%로 제한되어 있는 경우 대출자 연 소득이 1억원이라면, 위 금액의 합계가 5,000만원 이하가 되는 수준까지만 대출을 해준다는 뜻입니다. 여기서 핵심은 5,000만원까지 빌려준다는 것이 아니라 대출자가 1년 동안 갚아야 할 원금과 이자가 5,000만원을 넘지 않도록 그 한도 내에서 빌려준다는 것입니다.
DSR(총부채원리금상환비율)
대출자의 연간 소득 대비 갚아야 하는 원금과 이자를 더한 비율로 소득 기준 대출 규제를 말합니다. 즉, ‘주택담보대출을 포함한 모든 대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 수치’로 보시면 됩니다. 모든 대출의 원리금에는 자동차 할부금, 카드론, 마이너스통장 등을 포함하고 있습니다. 다른 많은 빚이 있으면 소득이 아무리 높아도 대출을 상환하기 힘들 수 있다는 우려가 제기되어 DTI를 보완하기 위한 만들어졌습니다. DTI의 경우 다른 대출에 연간 이자만 고려하지만, DSR은 연간 원리금까지 보기에 대출받기가 더욱 까다로워집니다. 현재는 모든 지역에 상관없이 1억 이상을 빌리는 경우 1금융권은 모두 40%의 DSR을 적용받게 됩니다.(2금융권은 50%)
결론
LTV, DTI, DSR은 모든 지역이 동일한 비율로 적용되지는 않습니다. 투기지역, 투기과열지역, 조정 대상 지역, 무주택자 및 다주택자 여부, 주택 금액 등의 세부적인 조건에 따라 적용 비율이 다릅니다. 또한, 일반적으로 주택담보대출을 실행할 때 LTV 및 DSR을 동시에 충족해야 하는 경우가 많습니다. LTV 기준은 충족해도 DSR을 충족하지 못하면 대출이 안 되는 경우도 있습니다. 확실한 확인을 통해 대출을 진행할 필요가 있습니다.