매매, 전세, 월세 계약 등 부동산을 계약하기 전에는 등기부등본 확인을 통해 저당권이나 근저당권이 잡혀 있는지를 확실히 알아보아야 합니다. 헛갈리는 두 용어의 뜻을 알아보며 차이점에 대해 설명드리겠습니다.
저당
저당이란 부동산이나 동산을 채무의 담보로 잡거나 잡히는 것을 말합니다. 담보물은 채무자가 부채 의무를 충족시키지 못할 경우에 대출기관이 임의로 처분하여 채권을 회수하게 되는 것입니다. 하지만 그런 일이 발생하기 전까지는 점유권과 사용권은 채무자가 보유합니다. 보통 저당 잡혔다는 표현을 쓰고 있습니다.
예를 들어서 채무자가 부동산 시세가 2억 원인 주택을 담보로 은행에서 1억 원을 빌렸다면 저당의 경우 1억 원이 설정이 됩니다. 사실 1억 원을 빌린다고 정확히 저당을 1억 원으로 설정하지는 않습니다. 혹시 못 갚을 경우를 대비하여 경매 진행 비용도 포함해서 저당을 잡고 있습니다. 그리고 채무자의 부동산 등기부등본에 채권액 1억 원이라고 저당권을 설정하게 됩니다. 만약 다 갚을 경우에는 저당권의 설정이 자동으로 해제가 됩니다.
근저당
근저당이란 앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위를 말합니다. 특정 채권에 대한 최고액을 선정하고 이를 담보하기 위해 동산이나 부동산을 잡거나 잡히는 것을 뜻합니다. 근저당 설정은 은행 등 금융기관이 주로 담당하며 융자 희망자가 담보융자신청을 하면 은행은 담보물 감정을 하여 융자 여부를 결정한 뒤 근저당을 설정하고 융자를 해줍니다. 근저당 설정은 물권적 합의와 등기에 의하며, 등기할 땐 담보할 채권 최고액을 반드시 등기하여야 합니다. 채권 최고액은 융자 희망자가 최대한도로 융자를 받을 수 있는 금액을 말합니다.
저당 근저당 차이점
저당은 특정한 정해진 액수를 빌리고 갚아야 하는 담보입니다. 근저당은 최고액을 설정한 후 불특정한 액수를 유동적으로 빌렸다가 갚을 수 있는 담보입니다.
저당은 변제를 하면 채권이 소멸됩니다. 일부만을 상환할 경우 저당권을 재설정 해야 하므로 관련된 비용과 시간을 추가로 써야 합니다. 근저당은 결산 전에는 채권이 유지되어서 일부만을 상환하더라도 한도 내에서는 추가 대출이 가능해서 근저당권을 재설정을 하지 않아도 된다는 차이점을 갖고 있습니다.